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            “取消公攤面積”將對物業管理行業產生何種影響?

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            2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。《住宅規范》第二部分2.4.6條指出,住宅建筑應以套內使用面積進行交易。

            “取消公攤面積”將對物業管理行業產生何種影響?

            這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

            觀點·邵里庭

            按套內面積售房的意見,對購房者而言

            1、不可能降低房價,也不是取消了公攤。因為共有建筑面積是客觀存在的,是業主所有旳資產,資產交易是要付錢的。這只不過是把公攤面積的費用,用提高按套銷售的方式消化在單價里而已。

            2、按套內面積銷售意見的直接影響是有關物業費收繳問題。物業費現行政筞是按業主所有的建筑面積計收。按套銷售后,面積減少了,標準未變,收費必然減少,對于尚處在前期物管實施包干制的物企,總收入則必然減少。

            3、物業管理主要服務管理內容是業主所有的共有部份。改售后,計價以套內面積而套內面積又沒有公攤部份。這種模糊應提請在物管托管合同中引起注意。

            4、改為套內面積售房后表面上是去公攤銷售,實質上公攤拫本上未去除,而是更模糊了。把公攤擠入了房屋單價,開發商沒吃虧,物企受損,物企只能靠漲物業費來彌補,最終形成矛盾,(出了)糾紛,吃虧的還是業主。

            5、解決旳途徑是一一實事求是,用事實在解決。無論是已售建筑面積房還是以后的套售面積房均通過政府信息方式責任部門以履責的制度對所有房進行公攤面積公示,從源頭上修正冶理假公攤、虛公攤、亂公攤的現象,撥亂反正,從而以公開,公平,公正的舉措從源頭上推進社區安穩。

            這個工作量的確很大,但就目前我國現有的互聯網水平應該完全能做到。公攤面積的依據是售房前的堪測報告。報告在申請售房許可時是開發商必報文件。所有房的報告建設管理部門都有擋案保存,可查。每份報告中均匯總了五個公攤數據。利用計算錄入匯總即使最原始手段,每個人,每日至少可完成50份即平均為10個小區。以北京為例,3000個小區僅配2到4個專職人員即可勝任。

            若政府自已不能或不愿做也可用政府購買的方式委托專業第三方來實施,總費用也不會高于三十至五十萬元。這個額度比之于業主司法成本要低得多。這本應是政府職能部門的職責和義務,作為不能推諉。既是征求意見稿,故需在弄請“是什么”,分析“為什么”,提出“怎么辦”的程序下發出此文,提供參考。

            觀點·梁曉東

            首先,我們要為ZF越來越推進信息的透明度鼓與呼,長期以來,關于公攤的面積糾紛層出不窮,成了物業人的心頭之痛,其實,作為具有政府公信力的第三方——面積測繪機構一般出的問題并不大,但是問題在于開發商的宣傳口徑常常造成有意無意地誤導,形成了業主的另一種理解,這些被某些行業維權人士總結為“萬惡的預售房制度”,如今,這種罪惡即將終結,業主最關心的——自己的使用面積問題,終于解決了。

            但是,由此會產生新的困惑,面積關乎利益,當年,上海市的青幫頭子杜大耳朵,為了治療鴉片癮,他迷上了嗎啡;結果為了戒嗎啡,他又成了海洛因的俘虜,現在,當我們用政策來“一物降一物”的時候,有沒有考慮過這一政策頗有當年徂公對待猴子“朝三暮四”的意味,盡管馬上就有某些專家在媒體表示“不排除開發商會借機抬價”,但是我們仍然相信最正統的宣傳:對房價而言,在表述的時候一定要表述為套內建筑面積單價,這只是一個計價方式的變化,并沒有本質上的變化;但是對物業管理而言,表述就意味著實質,套內計價對房價只是游戲,但對物業則是戰爭,它會引爆不同角度、不同思維方式的人們對政策的界定,產生了各種復雜的戰略博弈,簡單地考量一下,就有以下幾種類型:

            較真的業主完全有理由按照“套內面積”的思路不再承擔對公共面積上的物業服務成本和管理責任,拒繳物業費理由充分——我在購房合同中沒有為公攤面積支付一分錢,我只要得到而且我已經得到我所需要的“空間”,盡管你開發商曾經提出過承諾,但是公共配套的建設與精裝修卻沒有與業主商量過,故而,未來的公攤電費將不再在“情理之中”。

            維修基金的問題。在宣傳政策的過程中,某個專家型官員稱:“就是我們的維修基金應該怎么收?我們都說買了房之后要交2%的維修基金,這是按總價算的,跟消費方式無關。消費者不要有疑慮。”這話說得未免輕率,既然政策的目標是促進明明白白消費,那我們要明白公共維修基金交納的目的是什么,其實質也就是樓宇本體,而樓宇的本體設施中,業主套內的維修是業主自行負責的,維修基金都發生在公攤面積或者說公共設施設備上,兩幢樓宇,總價一樣而公攤方式不一樣,但業主要承擔的維修基金卻一樣,而這無論如何是非常不合理的。

            再一個,開發商在這種轉變過程中有一種“劣幣驅逐良幣”的效果,為什么這么說呢?因為本來公攤面積已經屬于一種未具體化、廣泛的、分散的、集體的利益模式,需要維護這種“好而弱的”利益已經是很不容易了,如果將公攤的配置選擇交給了開發單位,卻成為了短期的、狹隘的、集中的、符合明顯經濟特征的一種“特殊利益”,肯吃虧在公共設施上付出的開發商一定是呆子,同樣是蓋房,政策就把一個不是問題的問題變成了問題,正如任志強對“政府的政策自相矛盾”的判斷,未來,除非政府出資建消防通道和走廊,否則這些公共面積就一定會受到忽視,而且是開發商戰略上的忽視。

            社區當中的個人利益和公共利益,這是一場不對等的競賽,當03年物業由“管理”轉變為“服務”之時,很多有識之士就指出:這種變化導向削弱了業主們在社區公共事務上的話語權和執行權,而單個業主甚至可以以“恐怖主義”的暴力方式表達自我利益,它助長了包干制物管大行自道,卻壓縮了“傭金制”的施展空間,在曾經山西太原的一則報道中,高層住宅“裝修樓霸”橫行,業主搬上一張沙發可以被勒索3000元,這樣的奇聞軼事其背景實質就是社區當中公共管理的缺位,致使黑暗勢力控制了灰色空間,在北京政策更新的今天,當物業公司無法正常收取管理費和“服務費”,也是否可以增加一些名目繁多的收費項目,譬如說:經過大門是否要收通行費?電梯是否可以論人次刷卡收費?這種取向就是通過控制公共資源賺錢。退一步講,即使業主和物業公司雙方協商,同意交物業費,這個物業費是否能夠統一是大可懷疑的,同一個小區中,如果兩套房子不同的公攤面積,那物業費的標準就沒有理由一致,這倒是一個支持公攤更加透明的充分的理由。

            合作博弈有一條原則,就是“丑話說在前頭”,在沒有其它配套政策支持的背景下,單純采用按照套內面積計房價,物業管理的存在功能將進一步削弱,這一點無可辯駁。

            觀點·周良川

            “取消公攤面積”將對物業管理行業產生何種影響?

            中國人買了三十多年的房,仿佛才發現“公攤面積”。
            最近有網友發文質疑“公攤面積”的合理性,廣大購房者一下子如夢初醒,大呼上當受騙。以至于新華社發文:《“公攤面積傷民”矛盾什么解決》,《人民日報》也助威上陣。購房者似乎覺得,取消公攤面積已指日可待。
            仔細想了想,查了查,沒那么簡單。
            誰都知道,那房子要有電梯井,要有走道,要有陽臺......
            誰都知道,除套內面積以外的設施也要花錢。即便是別墅也有過道和花園。
            一般而言,7層以下,公攤面積占7~12%;7-11層,公攤面積占10~16%;12-33層,公攤面積占14~24%;別墅的公攤面積低于8%。
            如有開發商打“零公攤”廣告,一定是騙人的,不符合邏輯。
            公攤面積越小越好么?非也!你就每天乘坐擁擠的電梯和走著狹窄的過道吧。

            “取消公攤面積”將對物業管理行業產生何種影響?


            有人說“公攤面積”是李嘉誠發明的,無從考證;
            有人說國外沒有“公攤面積”,可以考證,不會。
            中外的區別在于:說清楚!
            咱中國人喜歡拿任何事與美國比。其實除了土地面積大體相當外,文化、政治、經濟、軍事、科技等,沒有任何可比性。“公攤面積”亦不例外。
            美國人造房子,開發商完全按業主的意志行事,稍不留神就吃官司(美國的官司可沒有中國的好吃)。開發商還需負責裝修。對外公賣的房子,未建設完,沒有實物照片,絕不能做廣告,更不能銷售。銷售時一定要告知:建筑面積和套內面積各是多少,數據說話,分毫不差。
            香港商人賣房,會給每一位購房者一本厚厚的冊子,包含了整個小區的所有資料。記住是所有。若干年后,業主發現有任何的不實,那房地產商吃不完兜著走。
            筆者有次與一開發商朋友說:“你何不學香港的辦法,印冊子花不了多少錢,給業主的印象多好?豈不有競爭力?”
            朋友的回答讓我“無地自容”:“我又不是賣不出去,那資料怎能讓業主知道?”
            如果看客還不明白這話,那研究下“政策”。
            政府新啟用的《商品房買賣合同》中的附件,標明了公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構成說明,其中只提到了應分攤的部位及其構成,而未明確具體數據。

            “取消公攤面積”將對物業管理行業產生何種影響?


            這分明是讓開發商有機可乘。
            有不精明的開發商么?
            這種心領神會的事都不會,那還是開發商?
            業主們最大的懷疑,其實是“公攤面積”到底有多少水份。
            國家出臺的政策永遠是有利于全國人民的,但能享受到政策的優惠從來都是少數人。
            取消“公攤面積”很簡單,在現有房價的基礎上加價8%~24%就OK了。難道你還指望開發商免費為你提供公共建筑?
            在中國房價已處于全球前茅的前提下,政府會取消“公攤面積”而再提高本來就名聲不好的房價?那政府豈不是要背更不好的名聲?
            所以,取消公攤面積的可能性不大,就此取消也于事無補。
            這個問題不是有沒有“公攤面積”的問題,而是計不計算和如何計算的問題!
            筆者冥思苦想多日,試圖找到解決問題的辦法,沒有!
            唯一的建議是:政府修改法規,將建設房屋的最終設計圖紙,最終設計方案,最終面積測量報告,各種數據指標方式及其相關文件全部公開。讓房屋所有人明明白白的消費,清清楚楚地知道家底。
            這是《憲法》和《物權法》賦予的!

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